«Сервитут»

Установление сервитута для прохода и проезда по соседнему земельному участку

Вы приобрели здание или земельный участок. Но проход и проезд к ним осуществляются через земельные участки, принадлежащие другим. Если собственники соседних земельных участков препятствуют Вашему проходу или проезду, либо требуют за это несоразмерную плату, то Вы вправе требовать от них установления сервитута — предоставления права прохода и проезда через соседний земельный участок (ограниченного пользования соседним участком).

Городская Юридическая компания оказывает юридические услуги юридическим лицам и гражданам по установлению сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута лицо, требующее установления сервитута, вправе подготовить и подать исковое заявление в суд.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Сервитуты подлежат государственной регистрации.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соразмерная плата за сервитут — это плата за пользование чужим земельным участком, выплачиваемая собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте или решением суда.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных законами (например, по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута). При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут

Размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен решением суда.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Величина соразмерной платы за сервитут рассчитывается путем сложения:

• размера реального ущерба;
• размера упущенной выгоды;
• размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Расчетная величина соразмерной платы за сервитут может быть выражена отрицательной величиной. Это означает, что в результате обременения прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости сервитутом убытки собственнику причинены не были. В этом случае собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, не вправе требовать соразмерной платы за сервитут.

Размер реального ущерба определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости без учета ограничения прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения прав в результате установления сервитута. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. 

Размер убытков, которые причинены в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется исходя из расходов и сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

О правилах расчета реального ущерба, упущенной выгоды и убытков предоставляется юридическая консультация.

Вывод: вероятный размер платы за сервитут может быть значительно меньшим, чем плата, которую от Вас требуют соседи. А в случае, если реальный ущерб и убытки не будут доказаны – сервитут будет бесплатный.

Если собственник земельного участка откажется вести переговоры — расчет соразмерной платы за сервитут необходимо будет осуществлять с помощью оценщиков (до того, как будет необходимо подать документы в суд или когда уже ведется рассмотрение дела в суде).